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    債務高企 中國奧園賣掉“未來”紓困

    2021-11-17 15:28:00 來源:

    法治周末記者 馬金順

    責任編輯 管依萌

    又一家房企計劃出讓物業管理板塊。

    11月4日晚間,中國奧園集團股份有限公司(以下簡稱中國奧園)、奧園健康生活集團有限公司(以下簡稱奧園健康)聯合公告稱,奧園健康正與若干獨立第三方就可能出售提供物業管理及其他相關服務的若干附屬公司的權益進行初步討論。截至該公告日期,尚未就可能交易訂立任何條款或具體協議。

    就在公告前一天,有市場消息稱,中國奧園正考慮出售旗下奧園健康55%的股權,以緩解流動性壓力。

    對此,法治周末記者聯系中國奧園相關負責人,對方回復“一切以公告為準”。

    公開資料顯示,奧園健康系中國奧園在2019年3月分拆上市的物業公司,主營物業管理服務及商業運營服務。另外,公司業務還包含從物管衍生出來的智能化工程服務和以健康醫養為主的大健康產業。

    根據奧園健康此前發布的中期報告,2021年上半年,奧園健康總收入10.03億元,其中,物業管理服務、商業運營服務、智能化工程服務及大健康服務的收入占比分別為79.8%、15.6%、3.6%和1%。

    “對于奧園健康而言,若將物管業務這項收入支柱出售后,公司的業績也將大打折扣?!币晃徊辉妇呙臉I內人士表示。

    出售物管業務紓困

    公開資料顯示,物業管理業務曾在疫情期間迎來高光時刻,并被不少房企視為具有成長性的優質資產。不過,在融資環境持續收緊、房企暴雷消息頻傳的當下,該業務反而被不少企業當作自救“良藥”,擺上了出售的貨架。

    正如萬物云CEO朱保全評論稱,“過去兩年物業成了香餑餑、成了未來,現在地產不行,大家就把‘未來’給賣了”。

    “如今,中國奧園也成為了借出售物管業務解壓的房企中的一員,而這也是一種無奈之舉?!鼻笆鰳I內人士表示。

    該業內人士之所以如此表述,主要是根據今年上半年財務數據,中國奧園已經陷入了增收不增利的窘境。

    中國奧園發布的中期報告顯示,2021年上半年,集團總營收同比增長15.1%至325.1億元,歸母凈利潤下滑13.6%至20.89億元,毛利率及凈利率也進一步下降至25%和8.7%。

    截至期末,中國奧園的現金及銀行存款為606.45億元,整體有息負債規模卻高達1113.11億元,其中517.22億元需要在一年內償還,占比約46.5%。而行業中,龍湖地產的該項指標控制在了10%以內,碧桂園與融創也控制在了30%左右。

    短債壓力之下,中國奧園的融資渠道也不順暢。2021年上半年,中國奧園剔除預收賬款后的資產負債率為78.5%,凈負債率為80.7%,現金短債比為1.3倍。在業內人士看來,中國奧園剔除預收賬款后的資產負債率一值踩中“三道紅線”融資新規,未來有息負債增速也將會受限。

    此外,接連被惠譽、穆迪、標普等多家信用評級機構下調評級,也使得中國奧園在融資端進一步承壓。11月3日,惠譽再對中國奧園的長期外幣發行人違約評級給予“負面”展望,并指出奧園“再融資困難”且有“大量債券即將到期”,這也是導致該公司評級被下調的重要影響因素。

    在研報中,惠譽指出,盡管中國奧園于2021年7月發行了18億元境內債券,又在10月進行了3.99億港元股票配售,但中國奧園目前基本沒有資本市場融資渠道,預計中國奧園會利用現金流凈額償付即將到期的債務,而該公司的現金與短期債務之比僅略高于1倍,可能不足以緩沖當前動蕩的市場環境。

    惠譽預估,中國奧園有88億元公開資本市場債務即將于2022年底之前到期或可回售,其中包括2022年1月到期的6.88億美元高級票據和2022年6月可回售的2億美元票據。此外,中國奧園還持有2.5億美元債券于2022年9月到期和15億元人民幣債券于2022年9月可回售。而截至今年年中,中國奧園所持有的可用現金僅有517億元(不含受限制賬戶中用于建設的存款),且約40%由控股公司層面占壓,可用于償債的資金有限。

    法治周末記者就“2022年是中國奧園償債壓力較大的一年,對此公司提前制定了哪些可行性強的融資、償債計劃”等問題,采訪中國奧園相關負責人,但截至發稿前,仍未得到明確回復。

    表外項目占比較高引擔憂

    同時,惠譽還對中國奧園表外項目占比過高表示了擔憂。

    惠譽在研報中指出,“中國奧園的隱含現金回款已由2019年的740億元降至2020年的470億元,隱含現金回款與合同銷售總額之比約為35%。中國奧園隱含現金回款率較低的原因在于,公司來自合聯營公司的現金回款占比較高,且這些項目的財務表現沒有充分反映到公司并表后的財務狀況中”。

    “中國奧園依靠少數股東(多為房企和城市更新項目基金單位持有人)出資來獲得業務擴張所需資金。這降低了中國奧園的債務融資需求,但可能導致其未來現金流失?!被葑u稱。

    此外,面對外界對于中國奧園拿地放緩的質疑,中國奧園管理層曾在中期業績會上強調了公司在城市更新儲備方面的優勢,表示要加速城市更新項目轉化。2021年上半年,奧園的城市更新項目約實現135億元的貨值轉化,全年城市更新轉化貨值預計在400億元左右。

    “城市更新是一步好棋,也是一步慢棋。城市更新業務是否能為中國奧園及時提供所需要的營收,仍有待市場觀察?!鼻笆鰳I內人士說。

    值得注意的是,奧園健康尚未找到合適買家,中國奧園的另一則出售事項也隨之而來。11月14日晚間,中國奧園作價9億港元將所持香港羅便臣道若干物業進行出售。公告中,中國奧園表示,此次出售預估虧損約1.77億港元,所得款項凈額將用于償還貸款融資及用作一般營運資金。

    責編:王碩

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