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    物業公司權力膨脹,小區業主尋找“制度籠子”

    2021-11-18 09:46:00 來源:法治日報·法治周末

    視覺中國

    長期以來,物業公司以管理者而不是服務者自居,業主的主人翁意識、法律意識淡薄,加上很多小區沒有業主大會或業主委員會,不利于對物業進行監督和制約

    法治周末記者 吳昊

    近日,江西省吉安市的周先生向江西網絡廣播電視臺《都市現場》反映,一直在廣州工作的他剛回到吉安市廬陵新區的新家,才住了一天,就在小區里遭到物業經理的辱罵毆打。目前,當地派出所已介入此事,要求周先生對傷情進行司法鑒定。

    無獨有偶,今年3月24日,北京海淀公安分局官方微博@平安北京海淀通報,在清河某小區門口有人打架,民警趕到現場后了解到,小區居民趙某因收費問題用車堵塞小區通道,物業人員馬某準備拖移車輛時,兩人發生肢體沖突,雙方均有不同程度受傷。

    今年是民法典正式實施的元年,民法典中對業主與物業公司的民事法律關系作出了詳細約定,物業合同也明確被命名為“物業服務合同”,相關司法解釋也出臺了。

    然而,法治周末記者在微博、黑貓投訴等平臺檢索“物業打人”“物業”等關鍵字,有關物業與業主矛盾升級的消息或投訴層出不窮,很多都是今年新近發生的事件。而且業主和物業之間的矛盾在寬帶、停車領域較為集中。

    不少業主認為,某些物業公司管理人員的行為并不符合其“服務”提供者的身份。

    寬帶:高昂服務費勸退電信聯通

    一次深夜敲門,揭穿了北京市豐臺區某小區“假”聯通的面目。

    家住該小區的林武(化名)告訴記者,他原來使用的寬帶叫“聯通光寬帶”,但網速和穩定性并不好,一直與辦網業務員單線聯系的他,竟不知道自己裝的是“假”聯通。

    一天夜里,林武的鄰居帶著一本住戶簽名表來敲門,希望讓他簽字。原來,這個鄰居是游戲主播,一直苦于很多新游戲延遲高、總掉線。起初他和林武一樣,也以為是聯通網絡差,可打給聯通客服才知道,聯通的線路一直沒連接到該小區,他們辦理的所謂“聯通”是寬帶通代理的網絡。

    于是,林武的這位鄰居聯系了中國聯通公司的工程師和業務員,希望能將聯通主網接入小區,但對方告訴他,聯通多年來與小區物業公司協商過很多次,但都因被該物業公司索要比其他小區多出近一倍的“服務費”,不了了之。

    “本來我帶著聯通工程師和業務經理來找物業,好不容易談妥每年給物業交4萬元‘服務費’,都要付款了,就被一個所謂的‘領導’阻止并要漲價,直接把對方全嚇跑了!”這位鄰居跟林武解釋說,希望其他業主跟他一起簽下“萬民書”,申請讓聯通的網絡以合理費用入駐小區。

    得知此事,林武向給他辦網的業務員求證,原來他家的網叫“寬帶通”。寬帶通的工作人員告訴他,他們是聯通代理商,也可以通過聯通網絡提供寬帶服務,但收費要更貴一些。

    不久,小區電梯間里貼上了“聯通入駐本小區”的廣告,但林武打電話一問,依舊是原先的寬帶通,而他再也沒見到“萬民書”的后續結果。

    “沒有聯通,還不能選擇電信嗎?”林武又聯系了中國電信的客服,但對方表示電信公司也有跟聯通類似的遭遇,而且林武所住小區周圍的其他小區都有電信網絡入駐。

    氣憤的林武最終更換為中國移動的光寬帶。前來安裝的移動公司工作人員告訴林武,開始這個小區只有個別用戶安裝移動寬帶,都是單獨拉線入戶,后來用戶多了,中國移動希望能正式入駐小區。周邊其他小區物業公司每年向網絡運營商收取2萬元到4萬元“服務費”,但這個小區物業公司要價貴出近一倍。

    在雙方協商的這幾年中,移動用戶的網線甚至基站等都曾遭到不同程度的破壞。折騰了好幾年,該物業公司終于稍微給移動“優惠”了一點點服務費。為了吸納用戶,移動公司咬咬牙狠心接受了。

    針對林武的遭遇,11月16日,法治周末記者向北京電信和聯通公司求證。電信公司的電話客服人員告訴記者,目前林武所居住的小區依然沒有電信寬帶網絡覆蓋;記者詢問該公司有沒有解決方案,對方建議說,可以向該小區物業經理尋求“解決之法”。

    記者隨即又向聯通公司10010客服求證。在電話中,多位聯通客服人員起初都說,林武所住小區已有聯通網絡入駐,只是仍有部分樓棟尚未覆蓋到。林武告訴記者,未被覆蓋的幾棟樓入住率比較低。

    值得一提的是,當記者向聯通客服進一步確認,目前覆蓋林武所住小區的網絡,究竟是寬帶通的還是聯通自己的公網時,客服詢問當地裝網師傅后回告記者,該小區依然是寬帶通代理的聯通網絡,并不是聯通自己的網線,而聯通公網無法進駐的原因是“小區(物業)不讓”。

    “物業公司向中國移動、聯通和電信等基礎網絡服務商收取高昂服務費,保護與其有合作的網絡服務代理商,這種行為涉嫌違法違規?!必斀浽u論員張雪峰分析說,《中華人民共和國電信條例(2016修訂)》第七十五條規定,非法阻止或者妨礙電信業務經營者向電信用戶提供公共電信服務的,由省、自治區、直轄市電信管理機構責令改正,處1萬元以上10萬元以下的罰款。他還認為,開發商或物業公司與特定運營商簽訂壟斷性協議,違反了消費者權益保護法關于消費者享有選擇權的相關規定。

    那么,業主該如何將膨脹的物業公司權力關進“制度籠子”?

    “被侵害權益的業主們可以聯合起來,向消費者保護協會投訴物業和網絡服務商,維護合法權益,或向電信管理部門投訴網絡服務商的違法違規行為,必要時可求助于媒體,或者去人民法院提起訴訟?!睆堁┓褰ㄗh說。

    停車:有發改委指導價,物業行為由住建部門監督

    與小區業主生活息息相關且涉及到物業公司的問題,除了衛生綠化、水電氣和網絡服務外,就是停車費問題。記者梳理發現,黑貓投訴中僅“物業停車”問題的投訴就有230條,其中2021年的投訴115條。

    近日,“開收停車費致北京某小區擁堵”“南寧一小區有業主買了車位,還要交停車費”等話題都引起社會廣泛關注,2019年長沙發生的物業工作人員因為停車費與業主發生肢體沖突的事件屢次被舊事重提,緣由是被警方帶走的物業人員的那句“停不起就不要?!?,令人印象深刻。

    記者走訪了北京的幾個小區,四環附近一些小區每年停車費通常在900元至1900元左右,個別高檔小區除外。隨著向北京中心城區靠近,小區停車費也越來越貴。家住廣渠門附近的吳先生告訴記者,他所住的小區每月停車費就要1400元。

    那么,法律對小區車位、車庫的使用和收費是如何規定的呢?

    “建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定;占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有?!北本┚熉蓭熓聞账蓭熋喜┙榻B說,對于車位、車庫的歸屬問題,民法典第二百七十五條作出了明確規定。

    民法典第二百七十八條規定,對于“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”,由業主共同決定。業主共同決定此類事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

    同時,民法典第二百八十二條規定,建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業主共有。

    不過,法治周末記者了解到,目前北京大部分小區并沒有業主委員會或其他業主自治組織,民法典實施后,能公開自身收入情況的小區物業更是鳳毛麟角。

    7月9日,廣東省高級人民法院在微博等平臺直播了“一起小區經費收支存爭議,業主起訴討要‘知情權’”的庭審。吳某等5名業主自2013年入住某小區,并與某物業公司簽訂物業服務合同,2018年小區成立業主委員會。然而,物業公司入住至今,從未公示過小區公共收益的收入及支出情況,業主代表多次請求公示遭拒絕,吳某等人將物業公司及業主委員會訴至法院,請求公示廣告費、停車費、公共場所租金、電信寬帶入網費及公攤費等相關資料。

    “規范和監督物業公司行為是住建部門的職責?!比A世邦魏理仕不動產管理部副董事劉輝告訴記者,若物業不公開物業公司物業費收入停車費收入、廣告收入等收入時,可向住建部門舉報。其中,小區停車費的定價受所在地發改委、物價部門的指導價影響,當業主與物業就停車費等問題發生糾紛時,應當向住建委或所轄街道辦事處投訴。

    對此,遼寧開爾律師事務所高級合伙人席旸補充說:“對于已明確規劃為車位使用的小區停車位,定價是由市場決定的?!彼J為,法律規定是讓業主維權時有法可依,但法律本身并不能阻止侵權行為,只有通過業主主動依法維權,通過一個個法院判決,來進一步規范物業的經營行為。

    小區主人應拿起法律武器

    從停車、寬帶到對小區的公共收益,作為小區真正主人的業主在主張權利時,為何會遭到本應是服務提供者的物業公司的制約呢?

    “前期物業公司一般與開發商有著關聯和利益關系,甚至有些就是開發商自己的物業公司?!北本┦芯熉蓭熓聞账乃尉挂宦蓭熣J為,長期以來,物業公司以管理者而不是服務者自居,業主的主人翁意識、法律意識淡薄,加上很多小區沒有業主大會或業主委員會,不利于對物業進行監督和制約。

    張雪峰也認為,有些物業公司從服務者的身份“反客為主”,暴力毆打業主、強買強賣的行為時有發生,往往是由于物業公司在當地擁有廣泛的人脈和背景,而業主們作為個體處于弱勢,很難進行斗爭。

    業主維權,必須聯合起來。然而,像林武的鄰居那樣,為維護權利挨家挨戶敲門簽“萬民書”,真的是有效途徑嗎?

    對此張雪峰表示,根據民法典和物業管理條例,業主委員會代表全體業主意志,雖然可以解聘物業公司,但在現實中,業主委員會行使權利常會受到物業公司等既得利益者的阻礙。他認為,物業公司中也往往有人“善于鉆法律空子”,使其物業公司在違法邊緣的“灰色地帶”游走。

    “雖然維權成本高,罷免物業公司難度大,會使得其權力盲目擴張。但只要業主敢于拿起法律武器,積極維護自身合法權益,物業公司自然會回歸到本職工作?!毕瘯D律師說。


    責編:王碩

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